Dożywocie i służebność mieszkania

Często spotykamy się ze stwierdzeniem, że ktoś ma w służebność, dożywocie, lub tzw. „wymówek”. Są to prawa obciążające nieruchomość. Są one do siebie dość podobne i często w obrocie są mylone. Czym więc się różnią od siebie?

Służebność mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym, została zdefiniowana w księdze II kodeksu cywilnego, obok prawa własności. Jest czymś pomiędzy własnością, a prawem zobowiązaniowym. Skoro jest prawem rzeczowym, to znaczy że jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Jeśli więc A ustanowi dożywocie na rzecz X, a następnie dokona sprzedaży nieruchomości B, to X nadal może zamieszkiwać w nieruchomości należącej już do B. Inaczej jednak niż w przypadku dożywocia nie ma obowiązku utrzymania osoby uprawnionej z tytułu służebności.

Dożywocie z kolei zostało zdefiniowane w art. 908 – 916 KC. Jest to prawo zobowiązaniowe, wydawać by się mogło że jest ono słabsze niż służebność, która jest prawem rzeczowym. Skutki wynikające z umowy dożywocia są jednak bardzo daleko idące:

Art. 908. [Umowa dożywocia]

§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jest więc tutaj mowa nie tylko o znoszeniu dożywotnika, ale także o jego utrzymywaniu. Dożywocie jest więc połączeniem z jednej strony darowizny nieruchomości (w zamian za przeniesienie własności…), z drugiej z kolei zobowiązaniem się do utrzymania dożywotnika. W przypadku niemożliwości spełnienia tego obowiązku można zmienić go na rentę. Możliwe jest odwołanie dożywocia (tylko jeśli przekazane zostało na rzecz osoby bliskiej, a ta zbyła nieruchomość i stała się przez to niewypłacalna). Dożywocie jest również skuteczne wobec nabywcy takiej nieruchomości i to niezależnie od tego czy jest wpisane w księgę wieczystą, czy nie (jak np. służebność drogi koniecznej).

Pewne komplikacje pojawiają się na gruncie prawa podatkowego. Obecnie przyjmuje się, że obdarowany w umowie dożywocia nie musi płacić podatku od darowizn od wartości nabytej nieruchomości – wynika to z faktu że ekwiwalentem za nieruchomość są świadczenia na rzecz dożywotnika – niemniej pojawiło się w przeszłości kilka interpretacji organów skarbowych które twierdziły inaczej.

Jaka jest wartość domu, czy mieszkania obciążonego takim prawem? Nie ma dobrej odpowiedzi na to pytanie. W takim wypadku można co najwyżej od wartości nieruchomości odjąć miesięczną wartość prawa (np. obliczając wysokość czynszu) przemnożona przez ilość miesięcy do osiągnięcia przeciętnej długości życia dożywotnika. Takie obliczenie jest więc bardzo niedokładne. Nie mamy pewności, czy dożywotnik będzie żył 10 lat dłużej, czy 15 krócej niż wynika to z danych GUS. Czasem zdarza się, że wartość służebności/ dożywocia jest większa niż wartość nieruchomości.