Ujemna wartość nieruchomości - analiza przypadku

Po dłuższej przerwie wracam do zamieszczania wpisów – niemniej, jeśli już tutaj Drogi Czytelniku jesteś, należy się wyjaśnienie dlaczego ostatnio nie zamieszczałem wpisów. Złożyło się na to kilka powodów – po pierwsze produkowanie treści dla samego tylko nakarmienia algorytmu mija się z celem, a zawsze wychodziłem z założenia, że każda czynność powinna nieść z sobą wartość dla czytelnika. O ile swoje poprzednie wpisy uważam do dnia dzisiejszego za poprawne, o tyle nie wyróżniały się z tłumu, dlatego postanowiłem nieco zmienić koncepcję swoich wpisów.

Oprócz tego, że jestem rzeczoznawca majątkowym jestem też mediatorem i aktywnym prawnikiem, współpracuję też z innymi przedstawicielami tych zawodów. Co czasem stawia przede mną jako rzeczoznawcą nieruchomości dość ciekawe pytania i problemy. Dzisiaj chciałbym opisać przypadek styku wyceny i upadłości konsumenckiej – popularnego ostatnio wehikułu do rozpoczynania życia od nowa. Co ma wycena nieruchomości do upadłości konsumenckiej? W jaki sposób zobowiązania w stosunku do rodzica mogą pomóc zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy, wreszcie czy nieruchomość może mieć wartość ujemną?

Ciekawi – zaczynamy.

Kilka miesięcy temu zgłosiła się do mnie Osoba, która była bardzo mocno zadłużona. Zwykle w takich sytuacjach proponuję rozważenie upadłości konsumenckiej. Niemniej wiąże się to (oprócz umorzenia długów) z utratą całego wartościowego majątku. Osoba ta miała jednak - wraz z małżonkiem, nieruchomość na której powstawał dom. Osoba kontaktowała się wcześniej z prawnikiem, który doradził kredyt konsolidacyjny na spłatę rozproszonych i wysoko oprocentowanych pożyczek. Nie jest to rozwiązanie pozbawione sensu, jednak nie rozwiązuje problemu z jakim Osoba do mnie przyszła. Z zawodowej rzetelności poprosiłem jednak jeszcze o podanie numeru księgi wieczystej. Okazało się, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia na rzecz osoby relatywnie młodej.
W tym miejscu wyjaśniam, że dożywocie w prawie cywilnym jest darowizną nieruchomości z jednej strony i zobowiązaniem obdarowanego do zajmowania się dożywotnikiem do końca życia (jedzenie, pranie, leczenie, sprawienie pogrzebu i oczywiście pozwolenie takiej osobie do zamieszkiwania w nieruchomości będącej przedmiotem darowizny, wszystko wpisane w akt notarialny).

W tym miejscu wyjaśniam, że wartość nieruchomości pomniejszana jest o wartość obciążających ją praw innych osób (służebności, droga konieczna, dożywocie itd. – nie dotyczy to hipoteki, która jest rodzajowo nieco czym innym). W przypadku prawa dożywocia działa zasada, że im młodsza osoba na rzecz której ustanowiono dożywocie, tym większe jest zobowiązanie z tegoż tytułu, a tym samym wartość nieruchomości jest odpowiednio mniejsza. Osobną kwestią jest to, czy uprawnienia z tytułu dożywocia są faktycznie wykonywane, ale nawet jeśli nie są, to i tak maja one określona wartość. Doradziłem kontakt z adwokatem specjalizującym się w upadłościach i dopytanie czy gdyby miał on do dyspozycji operat szacunkowy, z którego wynikałoby, że wartość nieruchomości jest bliska zera, lub nawet ujemna, możliwa jest sprzedaż udziału pomiędzy małżonkami (po intercyzie) i przeznaczenie tej kwoty na spłatę wierzycieli. Oczywiście sprzedaż obciążonego udziału w nieruchomości wiąże się z dużo niższą jej wartością, co pozwoliłoby niewielkim kosztem zachować majątek w faktycznej dyspozycji upadłego. Osoba zgłosiła się do mnie po tygodniu – zleciła mi sporządzenie operatu szacunkowego. Tak jak przewidywałem, wartość nieruchomości, z uwagi na obciążenia była ujemna – sprzedaż udziału za ułamek wartości była więc możliwa i nie budziła wątpliwości. Oczywiście taka wycena powinna być sporządzona szczególnie starannie – operat szacunkowy na pewno będzie wnikliwie badany przez wierzycieli upadłego z zamiarem jego podważenia.
Przypadek opisuję nie z uwagi na zachęcenie do cwaniactwa procesowego (tego się tam nie
dopatrzyłem, nic nie było robione ex post), ale z uwagi na analizę możliwości jakie daje nam prawo.

Upadłość konsumencka

Upadłość konsumencka jest możliwością rozpoczęcia życia od nowa z czystą kartą, niemniej nie zawsze musi ona oznaczać utratę wszystkiego. Tutaj warto jednak wiedzieć co się tak naprawdę ma – w omawianym przypadku okazało się, że wartość zobowiązań związanych z domem przewyższała jego wartość, dlatego można było zbyć udział za niewielkie pieniądze bez narażania się na zarzut pokrzywdzenia wierzycieli. W tym dość osobliwym przypadku pomógł zbieg szczęśliwych okoliczności (obciążenie dożywociem), wnikliwość w analizie stanu prawnego – sprawdzenie na wszelki wypadek ksiąg wieczystych – a także współdziałanie kilku specjalistów, w tym rzeczoznawcy majątkowego.

Jeśli masz podobny problem, potrzebujesz pomocy w:

- określeniu wartości spadku,

- w określeniu wysokości spłat w postępowaniu spadkowym,

- podziale majątku,

- chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość,

- lub po prostu chcesz wiedzieć ile ona jest warta – zapraszam Cię do kontaktu.