Kiedy cena miesza się z wartością
Pojęcie ceny i wartości wielu osobom mogą wydawać się tożsame, niemniej są to w zasadzie dwa różne pojęcia, chociaż w wielu przypadkach na siebie nachodzące. Rzeczoznawcy majątkowi w większości przypadków obliczają wartość na podstawie właśnie ceny uzyskanej w poprzednich transakcjach, natomiast nie ma obowiązku sprzedawania nieruchomości po cenie ustalonej przez rzeczoznawcę, lub kogokolwiek innego… ale czy na pewno? Niniejszy wpis może w szczególności zainteresować osoby, które posiadają nieruchomość leśną i chciałyby ją sprzedać, albo chciałyby kupić taka nieruchomość. Zastrzegam, że wpis nie dotyczy przypadków wywłaszczenia, które z racji swojej natury nie ma nic wspólnego z dobrowolnością, mowa tutaj o transakcji sprzedaży.
Wyjaśniając różnicę między cena a wartością, należy zwrócić uwagę że wartość jest kategorią obiektywną: jest to możliwa do uzyskania (przy spełnieniu określonych założeń) w transakcji sprzedaży kwota pieniężna, którą można uzyskać w warunkach rynkowych za sprzedaż nieruchomości. Jest ona ustalana na dzień wyceny[1]. Cena to po prostu ilość pieniądza jaka uzyskujemy za dana transakcję. Może się tak zdarzyć, że nieruchomość wartą pół miliona sprzedajemy taniej, niech będzie za 350 tysięcy, bo zmusza nas do tego sytuacja, chcemy się jej pozbyć żeby uniknąć kosztów itp; może się tez tak zdarzyć, że nieruchomość sprzedajemy za cenę znacznie powyżej jej obiektywnej wartości – niech to będzie milion dwieście tysięcy – jeśli np. kupiec widzi w nieruchomości potencjał którego nie dostrzegają inne osoby, lub tylko on jest w stanie go wydobyć, może też tak być. Musimy sobie jednak zdawać sprawę, że Lasy Państwowe mają ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości leśnej. Czym jest prawo pierwokupu? Może ono wynikać z ustawy, lub z umowy. Jeśli Jan zawiera z Janiną umowę sprzedaży gruntu leśnego za 100 000 zł, a Antoni ma prawo pierwokupu w stosunku do tegoż gruntu, umowa Jana z Janiną jest warunkowa, a Antoni może w ustawowym terminie powiedzieć „Janie, dam Ci te 100 000 i sprzedaj grunt mi”. Jan musi wtedy sprzedać ten grunt Antoniemu z pominięciem Janiny. Antoni nie może negocjować na tym etapie wartości, a Jan nie może próbować sprzedać Antoniemu drożej niż Janinie. Z punktu widzenia Jana nie jest więc ważne komu on sprzeda – zawsze powinien uzyskać tą samą kwotę. Wszystko byłoby proste, niemniej Ustawodawca wprowadził art. 37G Ustawy o lasach (Dz.U.2021.1899 t.j. z dnia 2021.10.21); po krótce mówi on, że jeśli Nadleśniczy uzna, że cena za którą nieruchomość leśna jest zbywana w sposób rażący odbiega od jego wartości może w terminie 14 dni od wykonania prawa pierwokupu wystąpić do sądu o ustalenie wartości tej nieruchomości. Co to oznacza? Wracając do powyższego przykładu podstawmy jedynie w miejsce Antoniego Lasy Państwowe. Jan nie sprzeda więc Janinie, jeśli Lasy Państwowe wykonają pierwokup, więc póki co wszystko jak w standardowym pierwokupie, Jan powinien otrzymać 100 000 zł nie od Janiny, a właśnie od Lasów Państwowych. Problem pojawia się, gdy Nadleśniczy zamówi operat szacunkowy z którego wynika, że wartość nieruchomości to nie 100, a 35 tysięcy złotych. Lasy Państwowe nabywają wtedy tą nieruchomość za 35 tysięcy.
Jakie było ratio legis tego przepisu? Chodziło o to, żeby prawo pierwokupu mogło być wykonywane po cenie rynkowej, a nie sztucznie zawyżonej i o ile można się spierać co do zasadności tego przepisu, to w obowiązującym stanie prawnym on po prostu obowiązuje.
Co można zrobić w takiej sytuacji? Należy ustalić rzeczywistą wartość nieruchomości leśnej, a ta może wynikać z tego gdzie grunt jest zlokalizowany, czy np. jest położony nad jeziorem, jakie ma walory krajobrazowe, wreszcie jakie walory dostrzeże potencjalny nabywca nieruchomości. Problem w tym, że taka nieruchomość powinna być wyceniana w podejściu porównawczym, gdyż to podejście daje najbardziej wiarygodne, najbardziej odzwierciedlające rynek wyniki, a rynek w praktyce (także przez przepis art. 37G) zamarł. W takiej sytuacji rzeczoznawca ma pewna protezę: może wycenić wartość nieruchomości za pomocą określenia wartości drewna które można pozyskać z lasu (podejście mieszane). Tak uzyskana wartość zwykle jest jednak niższa od cen z aktów notarialnych, gdyż nie uwzględnia potencjału działki nie wynikającego z zasobności grubizny drewna.
Jeśli znajdziemy się w prezentowanej powyżej sytuacji mamy więc 2 drogi: albo powoływać się na kontrole rozproszoną, próbując podważyć konstytucyjność przepisu art. 37G Ustawy o lasach jako zbyt daleko ingerującego w prawo własności, gdzie wynik jest mocno niepewny, albo próbować podważyć wartość przedstawiając operat szacunkowy innego rzeczoznawcy majątkowego. Tak czy inaczej warto to robić, w skrajnych przypadkach różnica między kwotą z aktu notarialnego przy umowie warunkowej, a kwotą wykonania umowy przez Lasy Państwowe może być naprawdę znaczna – czasem nawet pierwsza może stanowić kilku krotność tej drugiej.
[1] Zg. Z art. 151 UGN wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
