Prognozy na 2022
Rzeczoznawca majątkowy, w ramach swoich kompetencji może także wykonywać analizy prognoz rozwoju rynku nieruchomości i wypowiadać się na tematy inwestycyjne związane z tym rynkiem. Rok 2021 zbliża się ku końcowi – warto więc spróbować prognozować jaki będzie kolejny rok.
Celowo pominąłem tutaj bardziej obszerne podsumowanie 2021 roku. W tym miejscu dodam jedynie, że rynek złapał oddech po pierwszej i drugiej fali COVID roku 2020, a kolejne nie robiły już takiego wrażenia jak dwie pierwsze. W związku z szeroką akcją kredytową banków, wiele osób zaciągnęło wieloletnie zobowiązanie na zakup własnego domu, czy mieszkania, czasem pod przysłowiowy „korek” zdolności kredytowej. Póki stopy procentowe były niskie, w otoczeniu dość wysokiej inflacji takie działanie było racjonalne, nawet z wykorzystaniem lewara kredytowego przy zakupie nieruchomości pod wynajem. Obecnie mamy do czynienia z wciąż wysokim popytem (mimo pewnych sygnałów wyhamowania tendencji w największych miastach, na co lokalne rynki zareagują z kilkutygodniowym, bądź kilkumiesięcznym opóźnieniem) i niewielką podażą.
Kiedy ta sytuacja ulegnie zmianie? Warto zwrócić uwagę na 2 podstawowe w mojej opinii czynniki: pierwszy to podaż i tą regulują głównie deweloperzy. Szacuje się, że w połowie 2022 roku zostaną oddane do użytku pierwsze mieszkania, których budowy ruszyły po marcowym zastoju w 2020 roku i że do II kwartału 2023 roku rynek osiągnie względną równowagę, choć należy zastrzec,
że wnioskujemy na podstawie historycznych danych, a przyszłość pisze najróżniejsze scenariusze. Drugim czynnikiem są stopy procentowe. Jak pisałem wyżej, jeszcze do niedawna opłacało się zaciągać kredyt na zakup mieszkania, które miało zostać przeznaczone na wynajem – taka inwestycja dawała względnie wysoką stopę zwrotu przy stopach procentowych bliskich 0. Obecnie jest to 1.75% (referencyjna) i przewiduje się w przeciągu roku (ponowne zastrzeżenie, że opieram się o dane historyczne) wzrost do ponad 3,5%, co w otoczeniu oficjalnej inflacji CPI na poziomie 8%, wydaje się być i tak ostrożnym szacunkiem. Każdy kto ma ratę opartą o WIBOR wie, jakie to ma konsekwencje. Osobiście szacuję, że z zakupu (często kolejnego) zrezygnują osoby, które chciały posiłkować się lewarem kredytowym, co zmniejszy nieco popyt. Z drugiej strony nie sądzę, żeby miało to decydujące znaczenie – szacunkowo połowa mieszkań jest nabywana nie na własne cele mieszkaniowe, z nich jedynie część jest kupowana „na hipotekę”, a przecież nie każdy uzna, że należy odpuścić z uwagi na koszty kredytu i stopę zwrotu z inwestycji.
Są jeszcze inne zmienne, takie jak otoczenie prawne (tutaj można długo dywagować). Z jednej strony mamy zapowiedzi programów gwarantujących wkład własny (ciężko nie skwitować tego jako rządowego programu subsydiowania banków, dzięki któremu w mojej opinii koszt kredytu nie spadnie, oszczędność w jednym miejscu zostanie zajęta przez inne pozycje kosztów kredytowych), z drugiej zapowiedzi pewnej deregulacji procesu inwestycyjnego. Tutaj mam na myśli domy bez pozwolenia na budowę (choć mało kto pisze o ryzykach prawnych tej inwestycji), ale też zapowiedzi podatku katastralnego od drugiej lub trzeciej nieruchomości. Ministerstwo stwierdziło, że „monitoruje rynek”, a więc ktoś trzyma rękę na pulsie i jest gotowy wcisnąć czerwony guzik „PAY”.
Czym jest podatek katastralny? Jest to podatek od wartości nieruchomości, nie zaś od jej powierzchni. Średnia wysokość podatku to 1 – 2% w Europie i 2 – 2,5% w Stanach. Mieszkanie warte 500 000 zł przy minimalnej wysokości o której mówimy: 5000 zł, a więc znacznie więcej niż klasyczny podatek od nieruchomości. Wartość katastralną określa urzędnik. Tutaj autopromocja: opinię co do wartości rynkowej wydaje rzeczoznawca majątkowy – gdyby ktoś próbował wykazać, że opinia urzędu jest jednak zbyt optymistyczna :)
Jak przełoży się to na rynek? Zapewne wzrosną koszty najmu, gdyż wynajmujący będą chcieli w jakiś sposób przerzucić koszty na wynajmujących. Zapewne też część osób zechce zbyć nadmiarowe nieruchomości – i wtedy szukałbym okazji, na które potrzebna będzie gotówka. Czy z tych okazji skorzystają osoby chcące nabyć nieruchomość dla zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych, czy np. fundusze inwestycyjne? Czas pokaże. Na pocieszenie dodam, że podatkiem katastralnym straszy się od co najmniej 20 lat, więc jego wprowadzenie będzie ważnym sygnałem, że rządzący zostali mocno przyparci do ściany.
Pisząc dość krótką analizę zwracam uwagę jedynie na widoczne już dzisiaj zagrożenia, nie analizuję przypadków, które choć historycznie miały miejsce, to wydają się mało prawdopodobne jak np. wojny i związane z nią procesy, wywłaszczenia na szeroką skalę, czy parcelowanie gospodarstw wielkoobszarowych (tutaj polecam rozmowę z rodzicami i dziadkami). Jest wiele zmiennych i prognozy na dłuższy czas są zwyczajnie mało wiarygodne.
Podobają Ci się moje wpisy? A może chciałbyś podzielić się swoimi spostrzeżeniami – zapraszam na swoją stronę i social media.
