W zawodzie rzeczoznawcy majątkowego pojawia się często problem nieruchomości
nietypowych, tutaj do częstych przypadków należą sytuacje w której nieruchomość jako całość (grunt zabudowania) mają przynajmniej jeden z elementów odstający od tych, które są zwykle
przedmiotem obrotu. Mowa tutaj o przykładowej sytuacji: dom z bardzo dużą działką w skład której
wchodzą grunty, które potencjalnie można przeznaczyć pod zabudowę, choć stanowiące wciąż 1
działkę ewidencyjną w rozumieniu prawa geodezyjnego czy np. budynek w kiepskim stanie
technicznym (wyraźnie gorszym od budynków w sąsiedztwie), zlokalizowany w bardzo atrakcyjnej
lokalizacji. Określenie wartości metodami porównawczymi w takiej sytuacji nie jest łatwe i często
prowadzi do dość desperackich kroków osoby sporządzającej wycenę, które mogą skutkować
podważeniem wyceny jako takiej.
W tym artykule skupmy się na pierwszej z opisanych sytuacji. Wyobraźmy sobie
nieruchomość w rozumieniu wieczystoksięgowym (1 księga wieczysta), składająca się z 1 działki
ewidencyjnej (w rozumieniu geodezyjnym), nawet w planie zagospodarowania przestrzennego, lub
studium przeznaczoną pod ten sam cel (dla ułatwienia przyjmijmy że pod zabudowę jednorodzinną).
Nieruchomość ta ma kształt nieregularny – wydzielenie kolejnej działki z takiej nieruchomości
prowadziłoby do powstania tworu o dość kłopotliwych dla inwestora kształtach, mocno
ograniczających zabudowę. Tutaj pojawia się problem w określeniu wartości nieruchomości
odbiegających jednym tylko parametrem od pozostałych obiektów przyjętych do porównań.
Oczywistym jest, że im większa jest powierzchnia gruntu na której zlokalizowany jest budynek, tym
cena kompleksu jako takiego roście. Nośnikiem wartości jest najczęściej metr kwadratowy
powierzchni użytkowej budynku. Im większa powierzchnia składnika gruntowego, tym wartość
jednostki odniesienia (1m 2 PU budynku) powinna być większa, nie jest zaś oczywistym o ile.
Rzeczoznawca wycenia wartość nieruchomości, a więc gruntu i budynku łącznie, niemniej cała sztuka
polega na tym, żeby tak określić wartość jednostki odniesienia (1m 2 PU budynku/lokalu), żeby po
przemnożeniu przez ilość tych jednostek (ilość m 2 ), dało to odpowiednią wartość. Ilość sytuacji z
którymi spotyka się rzeczoznawca w trakcie wyceny powoduje czasem konieczność przyjmowania
określonych założeń. Dopuszczalne jest osobne wycenianie poszczególnych działek geodezyjnych,
nawet jeśli kilka działek wchodzi w skład jednej księgi wieczystej (nieruchomości w rozumieniu
wieczystoksięgowym) i sumowanie tej wartości – tutaj mamy do czynienia z wyceną wyodrębnionych
jednostek składowych, które właściciel może przenieść do nowo wyodrębnionej księgi wieczystej.
Ważne jest stwierdzenie, że są to elementy wyodrębnione: znamy ich powierzchnię, granice, jesteśmy
w stanie określić możliwości zabudowy i wynikające z tego ograniczenia rzutujące na wartość.
Wątpliwości pojawiają się, gdy rzeczoznawca fikcyjnie wyodrębnia cześć gruntu i uznaje, że jest to
osobny przedmiot wyceny. Założenie takie opiera się o zapisy planu miejscowego które często określa
minimalna powierzchnie dla działki budowlanej na obszarze wycenianej nieruchomości, a same
pomiary opierają się o portal geodezyjny (wyjątkowo dokonywane są prostym narzędziem w terenie).
Tak wykrojoną nieruchomość wycenia się osobno, a powstałe wartości sumuje się.
Opisana wyżej sytuacja jest przynajmniej pójściem na skróty, często prowadzącym do
przekłamań, a w opinii autora artykułu jest działaniem stojącym w jawnej sprzeczności z zapisami
Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Zgodnie z art. 154 UGN rzeczoznawca majątkowy
wycenia nieruchomość uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,
przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i
cechach nieruchomości podobnych. Stan nieruchomości definiuje się jako stan zagospodarowania,
stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania
miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W tym miejscu należy jeszcze dodać, że o ile stan prawny zawarty jest w księdze wieczystej, o tyle stan faktyczny (wielkość, granice, umiejscowienie
znaków granicznych) określa kataster (EGiB). Jeśli sporządzający wycenę wyodrębni na kartce
papieru z jednej działki geodezyjnej kilka takich działek, to utworzy on hipotetyczny stan techniczno –
użytkowy i stan zagospodarowania, z istniejącymi jedynie na jego kartce granicami, ustalonymi w
oparciu o pomiary na portalu geodezyjnym, gdzie wyraźnie zastrzeżono że funkcja samodzielnego
pomiaru ma charakter poglądowy, pomocniczy i nikt nie bierze odpowiedzialności za szkody
spowodowane skutkami błędnego pomiaru. Może też dojść do sytuacji w której stworzy on
hipotetyczny stan prawny, jeśli bowiem cała nieruchomość (w rozumieniu 1 księgi wieczystej) jest
obciążona służebnością, to nawet po wyodrębnieniu kolejnych działek i założeniu dla nich kolejnej
księgi wieczystej, wszystkie one będą obciążone tą służebnością. Może się też okazać, że taka działka
(wyceniana jako budowlana, w miejscowym planie przeznaczona pod zabudowę) z uwagi na
ograniczenia wynikające z prawa budowlanego (odległości od granicy), czy umiejscowienie sieci
przesyłowych okaże się niemożliwa do zabudowy. Czym innym – zwłaszcza w kontekście planowanej
reformy prawa zagospodarowania przestrzennego – jest bowiem sytuacja w której wiemy, że możemy
wykorzystać grunt zgodnie z naszym zamierzeniem, a czym innym jest sytuacja w której grunt tej
funkcji nie może pełnić – wtedy dla potencjalnego inwestora staje się (pomijając możliwe
przeznaczenie np. pod sad owocowy, czy rekreację) właściwie bezużyteczny. Należy też zwrócić
uwagę na fakt, że im działka przeznaczona pod zabudowę jest większa, tym cena wartość jednostki
odniesienia (najczęściej 1 m 2 powierzchni gruntu) maleje – jest to odwrotna zależność niż przy gruncie
już zabudowanym. Dodatkowa powierzchnia samej działki ma dla potencjalnego inwestora wartość,
ale już nie jako grunt pod zabudowę, tylko jako dodatkowa powierzchnia pod ogród, sad, czy miejsca
postojowe, a ta jest wyceniana gorzej. Przyjmując takie założenia rzeczoznawca majątkowy wchodzi
w buty geodety (a często także urzędnika lokalnego wydziału geodezji), do czego często nie ma
wiedzy czy narzędzi, a nigdy nie ma kompetencji. Oczywiście czym innym jest sytuacja w której
zleceniodawca dołącza przynajmniej projekt podziału – wtedy można obliczyć wartość rynkową przy
wskazaniu określonego zastrzeżenia, lub wartość indywidualną w rozumieniu UGN. Nie muszę w tym
miejscu mówić, że wartość rynkowa i indywidualna to dwie zupełnie różne rzeczy.
Podsumowując powyższy wywód należy stwierdzić, że nie jest dopuszczalne wyodrębnianie
hipotetycznych granic działki i traktowanie takich tworów geodezyjno – prawnych jako przedmioty
wyceny, określając uzyskany w ten sposób wynik wartością rynkową. Jeśli rzeczoznawca ma określić
wartość czegokolwiek, musi wiedzieć co wycenia – musi więc znać podstawowe parametry takiej
rzeczy. W omawianym przypadku ten warunek (a jest to wymóg ustawowy) nie jest zachowany, przez
co wycena już na starcie oparta jest na błędnych założeniach i nie może dać prawidłowego wyniku.
Autor artykułu:
Kamil Waleczek
rzeczoznawca majątkowy nr. upr. MRiT 7893
