Co wpływa na cenę nieruchomości?
Nim określimy wyznaczniki wartości, musimy wyjaśnić kilka pojęć. Czym innym jest cena, a czym innym jest wartość. Cena transakcyjna to po prostu ilość pieniądza za jaką kupujemy daną rzecz, także nieruchomość. Zależy od tego za ile sprzedający chce sprzedać, a kupujący kupić i punktu gdzie się spotkają, czyli zdolności negocjacyjnych stron, presji rynku, innych ofert podobnych itp. Wartość jest zaś kategorią obiektywną. Nie będę przytaczał definicji – tą znajdzie każdy w art. 151 Ustawy o gospodarcze nieruchomościami. Jest to szacunkowa kwota, za którą nieruchomość może być sprzedana przy spełnieniu określonych, wypisanych w definicji przesłanek. Jest to kategoria obiektywna. Rzeczoznawca majątkowy wyliczając wartość nie poda jej w zakresie X do Y, ale poda dokładną kwotę w zaokrągleniu maksymalnie do pełnych tysięcy złotych. Czy wyniki pracy jednego rzeczoznawcy mogą się różnić od wyceny innego – oczywiście i najczęściej tak będzie. Co jednak ma wpływ na wartość?
Co do zasady na wartość mają wpływ 2 grupy cech. Pierwszą jest szeroko rozumiane miejsce, gdzie nieruchomość się znajduje (lokalizacja), drugą jest stan w jakim jest obiekt (stan techniczny, standard). Przykładowo jeśli mamy budynek w stanie do kapitalnego remontu w centrum miasta, przy prestiżowej ulicy, to jego wartość będzie znacznie większa niż identycznego lokalu na obrzeżach, czy w gorszej lokalizacji. Analogicznie, jeśli mamy willę z basenem, a za płotem zakład przemysłowy, fermę drobiu i zaniedbane nieruchomości sąsiadów, to jej wartość będzie odpowiednio mniejsza.
Czym innym jest wartość rynkowa (za ile mogę coś sprzedać), a czym innym wartość odtworzeniowa (ile środków muszę mieć, żeby wytworzyć coś podobnego). W przypadku nieruchomości deweloperskich większy wpływ na wartość ma koszt budowy, w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego istotniejszy jest aspekt rynkowy. W kolejnym wpisie zobaczymy co konkretnie wpływa na wartość w przypadku rynku wtórnego.
To mój pierwszy wpis – proszę o komentarze, konstruktywna krytyka ma ogromną wartość – mówię to jako rzeczoznawca 😉
