Tytuły prawne do nieruchomości, pojęciowe ABC
Ktoś powiedział, że każdą rozmowę należy rozpocząć od uporządkowania pojęć – spróbujmy więc nieco je usystematyzować. Załóżmy, że gdzieś mieszkamy – czy to będzie dom jednorodzinny, czy mieszkanie nie ma tu szczególnego znaczenia; z niewielkimi wyjątkami zawsze mówimy o nieruchomościach. Jakie więc mamy prawo gdzieś zamieszkiwać – i z czego ono wynika?
Nasze zamieszkiwanie w danym miejscu może wynikać z faktu, że lokum jest moje: wtedy tytułem prawnym jest własność. Jest to najszersze możliwe uprawnienie, co nie znaczy że jest ono bezwzględnie skuteczne wobec każdego, o tym opowiem w kolejnych wpisach.
Może się tak zdarzyć, że mieszkamy w domu członka rodziny i po prostu tam przebywamy: wtedy mówimy o użyczeniu, to różni się od np. najmu tym, że jest bezpłatne.
Skoro podnieśliśmy temat najmu to nieco go rozwińmy, mamy kilka rodzajów najmu nachodzących na siebie. Możemy spotkać się z najmem instytucjonalnym, lub okazjonalnym, krótko, lub długookresowym, prywatnym, komunalnym, bądź socjalnym. Tutaj można wskazać jeszcze formy najmu z dochodzeniem do własności (TBS), czy nową formę najmu jaką są SIMy (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe).
Wciąż ważnym elementem polskiego rynku mieszkaniowego są spółdzielnie mieszkaniowe: tutaj mamy dwie ciekawe konstrukcje prawne: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (nieco zbliżone do najmu). Tutaj właścicielem budynku jest spółdzielnia, my mamy „jedynie” prawo do korzystania z pomieszczeń, przy czym prawo to możemy zbyć, obciążyć hipoteką (jeśli mamy założoną księgę wieczystą), lub przekazać w spadku, niemniej formalnie przysługuje nam inne prawo niż własność.
Ciekawymi formami jest też służebność mieszkania (lub użytkowania) i prawo dożywocia (nasi dziadkowie powiedzieliby „wymówek”). Służebność polega na tym, że mamy prawo zamieszkiwać w lokalu/ budynku należącym do innej osoby (całym, lub jego części), najczęściej do śmierci. Dożywocie polega na tym, że mamy prawo zamieszkiwać w takim miejscu i dodatkowo osoba zobowiązana (której przekazaliśmy nieruchomość) musi się nami opiekować.
Ciekawą formą, choć mało popularną jest tzw. timesharing. Nie stać Was na dom w Portugalii? Ale po co nam dom w tym miejscu na dłużej niż miesiąc w roku? Prawo to polega na czasowym korzystaniu z danej rzeczy, po czym korzysta z tego przedmiotu inna osoba i tak co roku. W zależności od okresów koszty mogą spaść kilku – kilkunastokrotnie.
Na pewno nie wymieniłem wszystkich praw do korzystania z nieruchomości, często badając akty notarialne możemy natknąć się na relikty dawnych epok, jak np. stare serwituty, czy wspólnoty gruntowe rządzące się swoimi prawami. W kolejnych wpisach będę rozwijać poszczególne tematy, tak żeby w miarę strawnym językiem Wam je przybliżyć. Co się opłaca – czego lepiej się wystrzegać? Na co uważać, szanse i zagrożenia dla inwestycji, przełożenie stanu prawnego na wartość nieruchomości – o tym w kolejnych wpisach serii.
